稅務局2012-11-26

未辦保存登記之房屋，因未向地政機關辦理建物所有權登記，沒有建築物所有權狀，所以很多民眾以為於房屋買賣時，只要買賣雙方私下簽立房屋買賣讓渡書，即表示買賣完成，殊不知未立公定契約書報繳契稅，已違反契稅條例之規定，無法申辦房屋稅納稅義務人名義變更。

嘉義市政府稅務局表示：依契稅條例第2條規定，不動產之買賣、承典、交換、贈與、分割或因占有而取得所有權，均應申報繳納契稅。故不動產－房屋不論其為合法房屋、抑或是未合法房屋均屬契稅課徵範圍。稅務局還特別說明，契稅條例第16條明定，納稅義務人應於不動產之買賣、承典、交換、贈與、分割契約成立之日起，或因占有而依法申請為所有人之日起30日內，填具契稅申報書表，檢附公定格式契約書及有關文件，向當地主管稽徵機關申報契稅。且未辦建物所有權第一次登記之房屋買賣、交換、贈與、分割，應由雙方當事人共同申報，須俟報繳契稅後，房屋稅納稅義務人始得以變更為買受人名義。

該局同時表示，您如仍有其他疑問，可利用該局免費服務電話：0800536969設有專人服務解答。

稅務局2012-11-26

嘉義市政府稅務局表示，房屋移轉所有權時，買受人應在訂定買賣契約之日起30日內向建物所在地稅捐稽徵機關申報契稅，按照房屋評定標準價格乘以適用稅率（6％），即可計算應繳納之契稅。

該局進一步說明，因契稅之核定契價（即房屋評定標準價格）係以房屋課稅現值加上免稅現值，再扣除騎樓免稅現值以後之數額；而房屋稅僅對課稅現值核課稅額，並未計入免稅現值，所以，核定契價有時候會比房屋稅繳款書所列之課稅現值高。

該局特別提醒您，如果房屋之騎樓已非供公共使用，則非屬房屋稅免稅範圍，應將騎樓之現值一併計入房屋稅課稅現值，作為計算契稅之核定契價。

該局同時表示，您如仍有其他疑問，可利用該局服務電話：0800536969有專人服務解答。

實價登錄Q&A
Q1：實價登錄由誰登錄？
Ａ：買方有義務申報登錄。如果買賣物件委託地政士（代書）辦理登記，應由地政士申報登錄；若委託不動產經紀業者（仲介）代理成交，則由不動產經紀業者申報登錄。

Q2：哪些案件需要實價登錄？
Ａ：無論自行買賣，或是經過仲介、代銷公司買賣的案件，都需要實價登錄。預售屋買賣，則由代銷業者於代銷契約屆滿卅天內，一次申報。

Q3：申報不實、逾期申報，會有什麼後果？

〔自由時報記者徐義平／台北報導〕因受法令嚴格規定，「土地」向來是壽險業者想碰又不敢碰的禁地，如今透過與建商合建，跨過這道鴻溝；同樣地，建商獲得壽險資金挹注，也相對減輕資金壓力。商仲指出，此種模式逐年增加，近期更有建商直接入主壽險，現金、開發技術一把抓。

商用不動產成寵兒

商仲指出，壽險業者滿手現金，面對股市不振、歐債風暴，對於股票、債券投資心態變得保守，相對具有穩定收益的商用不動產，成為壽險投資寵兒；不過，目前可買的商用不動產並不多，又要面對金管會提高的最低收益率底限2.125％，能去化的資金相對有限。

為求提高投資收益，壽險開始運用資金優勢，與建商談妥合建分屋模式，以分回比例當作各自報酬，也就是現金滿手的壽險出錢買地、建商負責興建技術與銷售。如此一來，壽險可以規避相關法令限制，建商也可減輕購地成本壓力，兩者各取所需。

近期採取合建分屋模式的業者，有宏泰人壽與興富發建設簽定合作開發的淡海新市鎮住宅案，以及高雄農16住宅案，主要是由宏泰人壽出錢買地，找來銷售能力強勢的興富發建設；此外，也有建商一手包辦買地、興建事宜，並在買地當下，便找到未來的建案買主。9月初時，欣陸投控旗下的大陸建設砸下24.5億元，買下台中七期近800坪土地、計畫興建商辦大樓時，便已確定買主；簽訂土地買賣契約後，立即與中國信託人壽、中國信託商業銀行簽訂以超過54億元購入整個商辦預售案。

全球資產管理公司專案經理王維宏表示，一般來說建商跟壽險合作，通常是具有技術跟資金的互補，壽險業通常就是純出資的財務投資，把比較複雜的土開或營造交給建商；譬如國泰的例子，由於民生建北大樓採都更方式開發，壽險業並不能擔任實施者，因此更需要建商的角色。

中國時報【蒼弘慈╱台北報導】

實價登錄上線後，房價資訊越趨透明，導致購屋族的年齡有提升的現象。住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出，年輕族群接收網路資訊多，在詢價過程中多認為市場價格仍有下修空間，因此採取觀望態度，但40歲以上購屋客反而認為價格難以修正，不動產仍是避險標的，因此進場態度明確，讓平均購屋年齡增加不少。

住商不動產企劃研究室統計實價公開前後，成交客戶的結構發現，年輕購屋人的意願明顯降低，反而是40歲以上中年人進場意願提高。不過，進一步觀察六都購物年齡趨勢，桃園縣由於有望成為第6個直轄市，因此購屋年齡不增反減，從實價登錄前的32.4歲降至32歲，成為六都中購屋年齡最低的區域。

台南縣與桃園縣一樣，購屋平均年齡減少來到33.1歲，反觀其餘四都都增加不少，又以台中增加1.6歲為最多，台北市與新北市分別增加1.5歲與1.3歲緊追在後。

徐佳馨表示，台中近來有不少長線土地置產客，應是年齡大增的主因，雙北市房價偏高，年輕人自然心生觀望，高雄市近來話題不絕，也吸引到不少資產客進場購屋，連帶拉高購屋年齡。

此外，從全國購屋年齡層來看，原本為購屋主力的30歲到39歲，受時價登錄影響最大，實價登錄公開後購屋比重下降4.5％，並退居購屋主力的第2名，第1名則被40到49歲的年齡層拿下，徐佳馨表示，由於年輕人薪資所得未明顯提升，加上整體大環境不佳，在避險前提下，資深購屋人可能會更青睞不動產。

日前勞保財務爆發破產疑慮，不但在今(101)年10月引發一波擠兌潮，也讓中年族群意識到未來的退休金，不能只靠政府，只有靠自己最穩當。尤其股票市場前景黯然，具保值特色的不動產因此成為投資標的，使得近期40歲以上年齡層勇於進場購屋。

　　住商不動產統計實價登錄上線前後，成交客戶的年齡結構發現，在實價登錄上線前，30-39歲年齡層占成交比重逾3成(32.1%)，居所有年齡層之冠，但在實價登錄上線後，卻由32.1%下滑到27.6%；反觀40-49歲比例由27.9%小升至28%，占比竄升至首位；50-59歲也由20.6%大幅上揚到25.6%，顯示40歲以上年齡層占比全面提高。

　　住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出，在實價登錄上線後，40歲以上的購屋客認為房價難以下修，再加上近期股票市場表現不佳，不管是為退休打算，還是資金避險考量，不動產相對是較佳的標的，因此進場態度轉趨明顯，也讓平均購屋年齡上升。

　　原本為購屋主力年齡層30-39歲的年輕族群，容易從網路上接收多方的房價資訊，並在詢價的過程中，認為市場價格還有下修空間，因此態度轉為觀望，占比退居第二位。

　　以六大都會區來看，實價登錄上線後，台北市、新北市、台中市及高雄市平均購屋年齡呈現上揚，其中台中市從34.3歲升至35.9歲，增幅1.6歲為最高，而台北市與新北市分別增加1.5歲與1.3歲次之。高雄市近期房市議題不斷，也吸引到不少投資客進場，連帶拉高平均購屋年齡1.2歲。

　　不過，由於雙北市房價持續飆漲，讓許多新婚首購族轉向桃園縣買房，加上升格議題發酵、航空城、機場捷運重大建設啟動，使得購屋年齡反而從32.4歲降至32.0歲，減少了0.4歲。至於台南市以自用客戶居多，平均購屋年齡為33.2歲，在實價登錄後，也小幅下降0.1歲。

（健康醫療網／鄭人豪報導）纖維質是每天必須攝取營養成分的重要角色，根據衛生署公布的飲食指南建議，每天至少要攝取3至5份的蔬菜，以及2至4份的水果，但許多民眾每天幾乎連基本的量都攝取不足；彰化基督教醫院營養師林佳姿表示，補充纖維質，不但能促進消化系統，且能增加腸道內益菌的活性，可有效提高身體新陳代謝。

但到底要如何攝取足夠的纖維質呢？林佳姿說，多吃水果就能有效幫助人體增加纖維質，但許多民眾習慣將水果去皮、去籽後才食用，其實水果如果能帶皮、帶籽、帶渣一起吃，反而能夠獲取更豐富的纖維質。

像是柳丁就可連柳丁渣一起食用，若為百香果、芭樂等，則無須去籽就可食用，另外包括西洋梨、蘋果等相對都可連皮一起吃，就可補充更多纖維質；林佳姿補充，若為消化系統較差或是不方便吃皮或渣等食物的老人家，則可透過吃含有豐富纖維質的香蕉，攝取足夠的纖維質。

纖維質會影響脂肪的吸收，有效減少熱量囤積，且增加飽足感，並能幫助排除體內的廢物及糞便，有腸胃清道夫之稱；林佳姿呼籲，要吃水果前，最好將皮洗乾淨較為妥當，且應以當季水果較為新鮮，攝取足夠的纖維質，也能有效降低疾病的發生。

〔自由時報記者王孟倫、廖千瑩／台北報導〕壽險業近來頻頻投資不動產，引起金管會高度不滿。金管會昨找來壽險業者，除進行「道德勸說」外，還預計要把投資不動產的「最低收益率」，一口氣再調高三碼到二．八七五％，這是三個月來第二度調高，企圖用更嚴格的規範，來避免業者遊走邊緣。

業者憂商辦難成交

金管會的動作，壽險業者態度多低調，有的業者甚至直言，「以後買賣都很困難了。」台灣人壽總經理林欽淼更說，初期大台北地區商辦恐不易成交，長期來看價格可能下修兩成五。

為防止壽險業者運用資金買地炒樓，造成資本風險過高與房價上揚，金管會在今年八月底，把最低投資報酬收益率從原本的一．八七五％，調高到二．一二五％。但這項新措施實施後，卻未達到抑制壽險業投資購地風氣，部分業者甚至「大踩紅線」，租金投報率明顯過低，讓金管會趕緊把壽險業者找來「喝咖啡」。

金管會保險局說，昨天這場會議純粹是溝通性質，還沒做成定案或決議，主要希望壽險業重視收益過低問題，畢竟，業者投資購地的資金來源、是來自廣大的保險戶，必須非常小心謹慎。官員質疑，例如有的業者租金投報收益率，要等到換約之後才能達成，這顯然就是在「踩紅線」，社會觀感相當不好。

雖然保險局強調，昨天會議只是溝通性質，但據了解，金管會已擬定要把今年八月底、也就是兩個多月前，才調高的壽險業投資不動產最低收益率，繼續再調高三碼，即從二．一二五％至二．八七五％。

在奢侈稅、實價登錄接力上路後，許多人擔心自家房價會受波及而下滑，但有一種房子不怕受衝擊，即使房價比區域行情高，仍然有人排隊等著買！過去2年，《Smart智富》月刊持續追蹤全國「優良公寓大廈」評選獎的好宅，並與永慶房產集團共同進行獨家房價調查，發現這些好宅平均單價都比區域多3成以上！

今年，全台大多數地區房屋交易量萎縮，部分地區房價更出現鬆動。但根據《Smart智富》月刊與永慶房產集團的調查統計，在各縣市「優良公寓大廈評選」中得獎的好宅，普遍房價會比區域行情高。

而從最先公布評選結果的新北市、桃園市來看，不但在今年的平均房價比區域行情高31.83%，更有部分好宅，如新北市的海揚、竹城金澤與正隆廣場，在近3年的房價漲幅比區域漲幅多了15個以上的百分點，而桃園市的英倫皇家則多了10個百分點。

買房要如何挑到這樣的好宅？崔媽媽基金會主任郭寶珍，長年擔任大台北地區「優良公寓大廈評選」委員，過去16年訪查過超過500個社區，加上其他專家的說法，以下根據他們豐富的專業經驗，歸納出5個撇步，教你挑對房子，安心住進舒服又抗跌的好宅！

撇步1》社區是否有違建？

新北市社區營造中心理事長許主冠說，違建是一個最基本的規範，如果連違建都管不了的話，表示該社區的管委會出現了問題。郭寶珍補充，可以注意社區有無頂樓加蓋、加裝鐵窗、掉磁磚等小地方來詳加檢視。

中國時報【文/黃繡鳳】

實價登錄資訊揭露讓買賣雙方變理性，交易價格回檔到合理價位，台北市與台中市的不動產轉移棟數在今年10月份都止跌回升，各較上個月增3.4％與8.6％，一般預料第四季景氣將逐漸攀升。

鄉林集團董事長賴正鎰建議政府，國內正面臨GDP經濟成長率「保一」，若能油續跌，電凍漲、證所稅緩徵的話，Q4也能維持股市與房市成交價量能放大，刺激民生消費，就能做到有感目標，有助於Q4及明年上半年的經濟復甦；尤其在中國十八大的領導階層順利交棒與美國總統大選底定後，Q4及明年景氣將大幅上揚。

鄉林不動產研究室指出，從實價登錄七月上路前、後的Q2及Q3表現來看，不動產及土地買賣轉移件數增減表現，以高雄市減少18.7％的影響最大，台北市減少9.4％居次，在新北市及台中市則是略受影響。

房地產業者指出，實價登錄七月剛上路時，市場觀望氣氛濃厚，大台北地區幾乎買賣跟股市一樣，出現窒息式的交易量，依照往年趨勢，Q3與Q4原本都是房市大幅交易季節，但卻因上半年的油價雙漲、證所稅等不確定因素干擾，影響了房市正常表現。

從單月表現分析，五都在今年九月份的土地與不動產買賣登記件數來看，相較去年同期，可說是同步減少10％以上，其中又以台北市與新北市分別減少了16.74％及15.3％，讓房仲業界大呼吃不消。

中國時報【蒼弘慈╱台北報導】

內政部常務次長林慈玲昨表示，實價登錄將會在兩周後進行第二次修正，屆時將會公布9、10月實價資料，未來將會每個月月初公布前一個月的房屋實際成交資料。

為達到住宅資訊統一發布目的，內政部營建署昨發表「內政部不動產資訊平台」及「住宅e-Map」建置成果。營建署指出，「內政部不動產資訊平台」是整合原有的「住宅e化網」、「不動產價格e點通」、「住宅資訊統計網」及「內政部不動產交易服務網」等不動產相關網站及資料庫，整合成的新平台，提供民眾住宅價格資訊、住宅補貼政策訊息、各銀行最新房貸商品、待拍及標租售資訊等，民眾可依不同需求找到相關對應的資料，降低搜集資料的困難。

「住宅e-Map」則是結合地理資訊系統，運用新平台上的資料庫，整合為具有空間化的圖層資料，使用者可在地圖上設定範圍與條件，就可查詢到該範圍的交易價格、租金、平均屋齡等。

對實價登錄網站塞車事件，林慈玲表示，之前預估的頻寬和流量都比較保守，因此才會發生塞車事件，但現在經過調整為一小時100M頻寬後，已不會發生同類事件，目前每天有4000多人瀏覽該網站，累積到目前為止已有126萬人流覽，可見大家對房屋實價有一定的資訊需求。新建置的平台以最高的頻寬作準備，不會再發生塞車的事件。

工商時報【記者方明╱台北報導】

實價登錄上路前，買方為避免資產曝光，紛紛搶在8月1日前完成過戶，8月過後民眾開始等待10月實價揭露，使得房市交易量停滯，好不容易等到10月實價登錄平台上線，雖然資料還不是很充足，但從有限的「實價」資訊中，還是可以了解國王是穿禮服（創新市價）抑或裸泳（低於市價），也掀起一陣熱烈討論。

根據台灣房屋智庫觀察實價登錄資訊，發現某些區域的成交行情與市場的認知差距不大，例如松山區的民生社區、中山區的松江南京商圈，顯示這些物件機能完善又有未來性，買賣雙方對於價格並無太大的落差。

台灣房屋智庫市場經理劉志雄表示，從世界各國等已進行實價登錄的經驗來看，房價成交資訊公開、透明，有助房市交易效率化及正常化，因此房價透明化後，會有兩個現象產生：

1.買賣雙方價格認知差距縮小，去化天數減少，加上銀行審核貸款有所依據，會加快房市交易速度，即時反應市場供需強弱。

2.在供給較少的精華地區將有支撐作用，但在供給量大的市區周邊，房價影響可能就會相對大一些。

作者： 記者蔡惠芳╱台北報導 | 中時電子報 – 2011年12月5日 上午5:30

打炒房 不動產採實價登錄 最快明年上路

更新日期:2011/09/08 11:25  

行政院完成修法，不動產交易必須採市價登錄。而市價的認定，將以區段公告地價做為主要參考，而登錄之後，將做為課稅以及炒房的認定標準。

昨 天（7號）已經初審通過有關於不動產交易「實價登錄」的「平均地權條例」以及「地政士法」修正案，與已經送到立法院的「不動產經紀業管理條例」修正案，被 稱為「地政三法」，都被列為下周院會會期的優先法案，如果下週院會通過，日後不動產一律採取實價登錄，並區段公告實價。

未來不論是「買方」、「不動產經紀業者」或是「透過地政士」交易不動產，都必須在買賣完成移轉登記的三十天內向主管機關申報「實際交易資訊」，違者將處三萬到十五萬元罰鍰。

但目前需要申報的對象只有買方、地政士與不動產經紀業，賣方則不需要負申報責任。

申請地價稅優惠 22日截止

 更新日期:2011/09/02 04:21 

趕搭百年婚 看屋潮回來了

更新日期:2011/08/31 05:30 記者馬婉珍／台北報導

工商時報【記者馬婉珍／台北報導】

受百年結婚潮影響，8月看屋指數增15％，看屋熱情指數最高的是北市、新竹市。但房仲業者指出，8月經濟動盪、又逢農曆鬼月，因此看屋潮並未帶動交易量。

HouseFun好房網調查，7成5的民眾認為，即便在高房價時代，結婚還是要先買房，因此儘管8月全球局勢動盪不安，又逢農曆鬼月，網路看屋指數仍攀升，月成長超過15％。

HouseFun好房網最新網路數據顯示，8月民眾關注房市的情況明顯升溫，以最具代表網友行為的全台熱情指數（物件點閱率）來看，用2010年1月為100分為基準，台北市 房價熱情指數月成長15.67％，成為全台大都會區第一名。

另如大台中與大高雄也是漲幅高於全台，顯示近來因美債、歐債等利空消息和國際經濟局勢不穩定，投資價值愈高的房地產區域，反而成為資金避險需求的最佳選擇。

實價登錄 謊報最多罰15萬

更新日期:2011/08/26 05:30 記者王信人、薛孟杰／台北報導

工商時報【記者王信人、薛孟杰／台北報導】

備受全國矚目的房地產交易資訊將改採「實價登錄」，唯依據內政部提出的修法版本，如果所有權人登錄「不實」，或不登錄，只處行政罰，每次3~15萬元的罰鍰，但學者表示，罰責太輕，恐無嚇阻的作用。

在總統馬英九親自拍板下，實價登錄終於要入法，財政部長李述德昨天表示，房地產交易改採實價登錄之後，未來土增稅的公告現值會逐漸調高，接近市價，土增稅收會增加。

內 政部的「平均地權條例」修正案，將盡速送行政院審查，第47條規定在土地及建築物辦理移轉登記次日起的30天內，要以實際交易資料向地政機關辦理登錄。亦 即，分二道手續，不動產買賣雙方簽訂交易契約，先到地政事務所辦理移轉登記、過戶，在契約書中寫的移轉價格可能是「公告現值」；過戶後30天內去辦理「實 價登錄」，才要用市價登錄。

內政部表示，若同時辦理移轉登記及實價登錄，恐怕民眾會有疑慮，擔心實價會被用於課稅。